조합원 지위양도 금지, 투기 차단vs재산권 침해 '팽팽' - 이코노믹리뷰

[이코노믹리뷰=금교영 기자] 정부와 서울시가 재건축·재개발 등 정비사업에서 조합원 지위양도 금지시기를 사업 초기 단계로 앞당기는 방안을 추진한다. 개발 이익을 노린 투기 수요 유입을 사전 차단시키겠다는 목적이지만 매물 감소 등으로 인한 가격 상승, 재산 처분 시기 제한에 따른 재산권 침해 우려도 나오고 있다.

지위양도 사업 초기 단계로…투기 차단 효과 ‘긍정적’

노형욱 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장은 지난 9일 정부서울청사에서 주택시장 안정 및 주택공급 활성화를 위한 정책 간담회를 갖고 주택정책 전반에 대한 포괄적 협력을 약속했다.

전문가들은 이날 간담회에서 논의된 사항 중 가장 핵심적이며 향후 정비사업과 주택시장 흐름에 영향을 줄 내용으로 ‘정비사업 조합원 지위 양도 제한시기 조기화’를 꼽았다.

투기과열지구 내 재건축 단지의 경우 현행 조합설립 인가 이후에서 안전진단 통과 이후로, 재개발은 관리처분인가 이후에서 정비구역 지정 이후로 조합원 지위양도 제한 시점을 조정한다는 계획이다.

즉, 재건축 단지의 경우 안전진단을 이미 통과했다면 이후 주택을 매입하면 조합원 분양을 받지 못하게 된다. 이는 앞서 지난달 25일 열린 국무회의에서 오세훈 시장이 제안한 방안으로 국토부도 동의한 것이다.

안전진단이 정비사업을 위한 첫 관문으로 여겨진다는 점을 감안하면 조합원 지위양도 시기가 사업 초기로 대폭 앞당겨진다. 국토부와 서울시는 개발 이익을 노린 투기 수요 유입을 사전 차단하는 것을 목표로 이를 추진하며, 도시정비법령 개정이 필요한 만큼 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안을 조속히 마련해 국회와 즉시 협의에 착수할 예정이다.

정부의 기대처럼 전문가들도 조합원 지위양도 시기 조기화로 정비사업 투기 수요를 차단할 수 있을 것으로 전망했다.

임재만 세종대학교 부동산학과 교수는 “투기세력이 들어오는 것과 사업추진 과정에서 가격이 계속 오르는 것을 막는데 도움이 될 것으로 본다”며 “투기 차단을 좀 더 효과적으로 하기 위해서는 조합원 지위 양도를 조기에 마감하는 것과 같이 분양가 산정 시기도 앞당겨 일반분양 가격을 낮출 필요가 있다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장도 “정비사업 초기 가수요 차단에는 도움이 될 수 있다”고 밝혔다.

자유로운 주택 매매 제한 ‘재산권 침해’

투기 수요 차단에 긍정적인 효과가 있을 것으로 예상되지만 한편으로는 재산권 침해와 매물 감소에 의한 가격 상승 등의 부작용 발생 가능성도 제기됐다. 투기수요가 주변 미적용 단지로 번지는 풍선효과가 나타날 우려도 있다.

안전진단은 첫 단계인 만큼 통과 이후에도 조합설립까지 정비구역 지정, 추진위 설립 등의 절차가 필요하다. 여기까지 소요되는 기간이 통상 5년 이상 걸리는 점을 고려하면 주택을 쉽게 매매할 수 없는 기간이 더 늘어난다는 의미다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 “내 재산을 언제든지 팔 수 없게 기간을 제한하는 것은 사유재산권 침해”라며 “조합원 지위양도 시기를 당기면 당길수록 투기 억제에는 도움이 될 수 있지만 현금 분담금 납부 능력이 부족한 소유자들은 손해를 보게 될 것”이라고 지적했다.

그는 “재건축, 재개발 가격은 준비위원회 단계부터 완공되는 시점까지 기간의 이익인데 일찍 팔고 나와야 하니 손해를 보고 현금부자들만 오히려 더 많은 투자 수익을 가져가게 된다”며 “또 조합원 지위양도 시기를 앞당기면 사업속도가 빨라질 것이라는 예상도 있는데 사업속도와는 전혀 관련이 없다”고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장 역시 “소송 및 사업 절차상의 이견으로 정비사업 기간이 장기화되는 사업장은 주택 처분에 제동이 걸린 소유주 불만이 커지거나 재산권 침해에 대한 우려의 목소리가 생길 수 있다”며 “사업단계간 이행속도가 크게 떨어지거나 10년이상 장기 보유 또는 거주한 조합원은 한차례 지위양도를 허용하는 예외 조항을 만들어 줄 필요가 있다”고 말했다.

이어 “서울의 주택 공급은 대부분 정비사업을 통해 진행되는 만큼 전매규제 기간의 장기화로 매물 잠김 현상 또는 신축주택의 유통 매물감소로 매물 희소성이 부각되며 대기수요가 많은 지역은 가격 고원화 현상의 부작용을 낳을 수 있다”고 우려했다.

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