신림동 고시촌엔 임대사업자가 없다…제도 바깥의 생계형 임대인들 - 한겨레

임대사업자 제도의 진실①

생계형 신림동 고시촌 100여채
등록임대주택 검색하니 7채뿐
“신고도 해야 하고 할 게 많은데
70·80대 노인들에겐 힘든 제도”

방배동 빌라 밀집지역 등 강남3구
서울서 임대사업자 가장 많아
생계형 아닌 자산축적형 가능성
“양도차익 목적까지 세금 특혜”

12일 오후 찾은 관악구 신림동의 옛 고시촌.

과도한 세금혜택으로 다주택자에게 ‘꽃길’을 깔아줬다는 비판을 받은 주택임대사업자제도가 또다시 존폐 기로에 놓였다. 4년 단기임대와 아파트 임대 신규등록을 폐지한 7·10 대책 당시 유일하게 살아남았던 빌라 10년 임대에 대해서도 더불어민주당 부동산 특위가 신규등록 폐지를 검토하는 중이다. 임대사업자들의 반발에 ‘원점 재검토’로 한발 물러선 상태이지만, 임대사업자 제도를 둘러싼 논란은 2017년 12월13일 문재인 정부의 ‘등록임대 활성화 대책’ 발표 이후 4년 째 끊이지 않고 있다. 임대사업자 제도의 명암에 대한 평가를 바탕으로 임대차 시장 안정에 필요한 대안을 도출해야 하는 시점이다. 기존 임대사업자 제도가 골칫덩이로 전락한 원인과 개선방안을 4회에 걸쳐 살펴본다.

“임대사업자요? 70대, 80대 노인 분들이 그런 거 하시기 힘들죠. 신고도 해야하고 할 게 많잖아요. 복비 나갈까봐 부동산에 내놓지도 않으세요.” 지난 12일 찾은 관악구 신림동 고시촌의 한 다가구 밀집 지역에서 만난 공인중개업소 ㅇ대표는 이 지역의 임대인들 중에서 ‘주택임대사업자’를 찾기는 어려울 거라고 말했다. 과거 서울대 인근에서 국가고시를 준비하던 고시생들로 북적였던 이곳은 700m 남짓한 작은 도로를 사이에 두고 고시원을 원룸으로 개조한 빌라가 빼곡히 들어서 있는데, 도로에 접한 100여채 주택 가운데 렌트홈에서 등록임대주택으로 검색된 곳은 단 7채에 불과했다. 서울에서 등록임대주택이 가장 많은 송파구의 경우 한집 건너 한집이 등록임대주택으로 검색되는 것과 대조된다. 지난해 3월 민달팽이유니온이 청년주거밀집지역인 이곳의 주택 152채를 조사한 결과 78채(51.3%)가 위반건축물로 조사된 바 있다. “1년 동안 원룸 찾는 서울대 학생을 1명도 못 봤어요. 코로나 때문에 학생들도 빠지고 빈집이 많죠. 세입자 구하는 것도 힘들고 건강보험료가 많이 나오니까 어르신들이 팔고 싶어하시는데 찾는 사람이 없어요.” 2020년 11월부터 연 2000만원 이하 임대소득자에게도 건강보험료가 부과됐다. 문재인 정부는 2017년 12월13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 연소득 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자가 2020년까지 주택임대사업자로 등록할 경우 건강보험료를 최대 80%까지 감면하는 혜택을 부여했으나, 주택임대사업자 제도에 접근할 수 없었던 신림동 고시촌의 ‘생계형 임대인’에게는 그림의 떡이었던 것이다.

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더불어민주당 부동산 특위가 추진하던 다가구·다세대 등 비아파트 주택임대사업자 제도 신규등록 폐지 방안이 ‘생계형’을 자처하는 주택임대사업자들의 반발에 부딪친 가운데, 이 제도에 진입조차 하지 못한 진짜 생계형 임대인들이 적지 않다. 특히 ‘세금특혜’를 받는 등록임대주택이 서울에선 송파구, 강남구, 서초구 등 부동산 가격이 비싼 지역에 집중되어 있어 주택임대사업자 제도가 사실상 부동산 자산 격차 확대에 일조하고 있다는 지적이 나온다. 같은 날 서초구 방배동의 빌라 밀집지역을 찾았다. 지난해 3월 국회의원 재산공개 당시 아파트와 빌라 등 주택 30호를 소유한 것으로 드러나 논란을 불렀던 이용주 전 의원의 11호짜리 다세대주택이 있는 곳이었다. 이 의원은 2015년 건물을 신축하자마자 11호를 모두 8년짜리 준공공임대주택으로 등록했다. 모두 40㎡이하로 취득세, 재산세가 최대 면제된다. 11호를 모두 합한 공시가격은 18억2900만원(호당 공시가격 1억4900만~2억3300만원)으로 종합부동산세 납부 대상이지만, 등록임대는 종부세 합산 배제 혜택으로 비과세다. 또한 이때 등록한 비아파트 임대주택은 자동말소 대상이 아니기 때문에 8년 임대의무기간을 채우고 2년을 추가해 총 10년 임대할 경우 양도세 100% 감면 혜택이 있다. 2025년에 이 주택을 양도하면 양도차익에 대해 양도세를 내지 않아도 되는 것이다(농어촌특별세 20% 납부). 개인이 등록한 아파트의 경우 지난 7·10 대책으로 4년, 8년 모두 자동말소 대상이 되어 양도세 100% 감면 혜택을 받기 어렵다. 인근의 공인중개업소 ㅇ대표는 ‘임대사업자 제도 관련해서 임대인들의 불만은 없냐’는 질문에 “그냥 하던대로 하는 거지, 별 불만은 없는 것 같다”고 말했다. 이곳의 관심은 임대사업자 제도 변화보다는 ‘재건축 개발 호재’였다. ㅇ대표는 이곳이 방배동에서 유일하게 남은 재건축 후보지라고 했다. 재건축에 속도를 내고 있는 뒤쪽 방배5구역(디에이치 방배)은 하반기 분양을 준비 중이다. “과천에서도 오고 방배5구역에서 재미 본 사람들도 오고, 곳곳에서 와요. 방3개짜리 7억7천만원인데 1억2천만원만 있으면 사지. 6억5천만원은 전세로 어떻게든 맞추니까.” 집값 상승이 예고되고 있는 이곳의 등록임대주택들은 대다수가 8년 장기임대주택으로 2년을 추가해 10년을 채우면 양도세 100% 감면 혜택을 받을 것으로 보인다. 보유세 감면 등의 혜택을 누리다 재건축 되는 아파트의 입주권을 얻어 자산을 늘릴 수도 있다. 아파트 뿐만 아니라 입지에 따라서는 빌라 유형의 등록임대주택도 ‘생계형’이 아닌 ‘자산축적형’일 가능성이 높다. 실제 주택임대사업자 제도를 가장 적극적으로 활용한 곳이 강남3구다. 강남3구는 서울에서 무주택 가구 대비 민간등록임대주택 비율이 가장 높다. 1위는 송파구로 37.6%(4만4087호/11만7206가구), 2위는 강남구 30.9%(3만2969호/10만6571가구), 3위는 서초구 28.0%(2만201호/7만2077가구)다. 반면 서울에서 무주택 가구 수가 가장 많은 관악구는 등록임대주택 비율이 11.6%(1만6765호/14만4891가구)로 송파구의 3분의 1 수준이다. 주택임대사업자 수(2019년 6월 말 기준, 정동영 전 국회의원 자료)도 송파구 1만8678명, 강남구 1만6202명, 서초구 1만2766명 등으로 강남3구가 서울 25개 구 가운데 1~3위다. 2018년 국민청원을 올리는 등 주택임대사업자 제도의 폐해에 대한 공론화에 앞장서온 장석호 공인중개사는 “최근에 등록하는 주택임대사업자는 전세를 끼고 있는 경우가 적지 않다”며 “이는 월세를 받아서 생활한다는 ‘생계형’ 임대사업자 개념과는 다른 것으로, 사실상 양도차익을 목적으로 하는 경우까지 세금 특혜를 주면서 정부가 지원할 필요가 없다”고 말했다. 김병한 세무사(천정 세무회계사무소)는 “강남이 아닌 곳에서 빌라나 다가구 등 영세한 주택을 한두채 임대하는 분들은 대부분 종부세 대상도 안되고 양도 보다 거주 목적으로 보유하기 때문에 종부세나 양도세 혜택을 받기 위한 용도인 주택임대사업자 등록의 의미가 별로 없다”며 “임대사업자제도는 사실상 자산가들의 부동산 자산축적을 위한 길을 마련한 것”이라고 비판했다. 글·사진 진명선 기자 torani@hani.co.kr

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