역세권 '5천만원 클럽' 1년 새 갑절…“공공재 개발이익 환수해야” - 한겨레

서울 아파트 상반기 실거래가 분석
아파트 평당 5천만원 넘는 역세권
전철역 289곳 중 90곳, 전체의 1/3
올해 2호선 18곳 최다…5호선 15곳
뉴타운·재건축 호재 등으로 급등
강남 편중 탈피…4·8호선서도 나와
“소수 이익 독점…공공재 개발 이익 환수 방안 찾아야”

4일 서울 남산에서 바라본 중구, 성동구 아파트. 연합뉴스

올해 상반기 서울 전체 전철역 289곳 가운데 90곳의 주변 아파트 3.3㎡당 매매가(평당가)가 5천만원 이상인 것으로 나타났다. 이는 지난해 48곳보다 갑절 가까이 늘어난 것이다. 평당가 5천만원은 전용 84㎡ 기준 12억5천만원에 해당하는 수준이다. 주로 강남권에 분포했던 고가 아파트가 재개발·재건축이 집중된 역세권을 따라 서울 전역으로 확대된 영향으로 분석된다. 공공재인 전철역을 중심으로 형성된 역세권의 개발이익을 역 주변 아파트가 독점하는 문제에 대한 해법이 필요하다는 지적이 나온다.

5일 한국도시연구소와 박상혁 더불어민주당 의원실(국회 국토교통위원회)이 낸 ‘2021년 상반기 실거래가 분석보고서’를 보면, 서울의 전철역 반경 500m 안에 위치한 ‘역세권 아파트’의 평당가는 5112만원으로 집계됐다. 올해 상반기 서울 전체 아파트 평당가는 4420만원으로 역세권 아파트에 견줘 692만원 낮았다. 지난해 역세권(3956만원)과 서울 전체(3658만원) 평당가 격차(298만원)의 두 배를 훌쩍 넘은 것이다. 2019년에는 역세권(4022만원)과 서울 전체(3441만원) 평당가 격차가 581만원이었다. 2019년 역세권이 먼저 오르고, 지난해 비역세권 지역 아파트가 ‘갭메우기’로 따라잡은 뒤, 올해 상반기 다시 역세권 아파트 중심으로 가격 상승이 일어나고 있는 셈이다. 주변 아파트 평당가가 5천만원 이상인 전철역은 올해 상반기 90곳에 이르렀다. 서울 경계 내 전체 전철역 289개 가운데 3분의 1 이상이 고가주택 밀집지가 된 것이다. 2019년 33곳, 지난해 48곳이었던 점에 견주면 올해 증가세가 도드라진다.

이로써 강남권 전철역에 집중되어 있던 ‘5천만원 클럽’이 올해 상반기 서울 전역으로 확대됐다. 지난해까지만 해도 ‘평당가 5천만원 이상 역세권’은 3호선, 9호선, 분당선 등 강남권이 포함된 소수 노선에 편중돼 있었으나 올해 상반기에는 2호선, 5호선, 6호선, 7호선에서도 많이 나왔다. 지난해 평당가 5천만원 이상 역세권이 제일 많은 노선은 분당선(10개)이었고 3호선(9개), 9호선(9개), 2호선(8개), 5호선(5개) 차례였다. 올해는 2호선(18개)이 가장 많았고 5호선(15개)이 3호선(10개)과 분당선(10개)을 제쳤다. 지난해까지 평당가 5천만원 이상인 역세권이 하나도 없었던 4호선(3개), 8호선(2개) 등에서도 평당가 5천만원 이상인 곳이 나왔다.

이에 대해 한국도시연구소는 뉴타운·재개발, 재건축 사업으로 역세권에 공급된 신축아파트가 시장에서 거래되면서 가격 상승을 주도하고 있는 게 큰 영향을 미쳤다고 분석했다. 지난해 5곳에서 올해 15곳으로 크게 늘어난 5호선의 경우 고덕역(고덕래미안힐스테이트: 고덕시영 재건축), 애오개역(공덕자이: 아현4구역 재개발, 마포래미안푸르지오: 아현뉴타운 3구역 재개발), 신금호역(신금호파크자이: 금호13구역 재개발, 이편한세상금호파크힐스: 금호15구역 재개발), 서대문역(경희궁자이: 교남뉴타운) 등이 재개발로 공급된 신축아파트를 끼고 있다. 지난해 8개에서 18개로 늘어난 2호선에서는 상왕십리역(센트라스: 왕십리뉴타운 3구역)과 신정네거리역(래미안목동아델리체: 신정뉴타운 2-1구역)이 포함됐다. 그 밖에 신길뉴타운(보라매역, 신풍역), 길음뉴타운(미아사거리역), 노량진뉴타운(장승배기역), 흑석뉴타운(흑석역) 등 뉴타운 개발이 완성된 역세권마다 평당가가 5천만원을 넘어선 것으로 나타났다. 노후 아파트가 밀집해 재건축 기대감이 높은 역세권도 평당가 5천만원 이상 역세권에 대거 포함됐다. 5호선에서 올해 새롭게 평당가 5천만원 이상이 된 여의나루역(서울, 목화, 공작아파트), 목동역(목동신시가지7단지), 방이역(대림가락아파트)은 재건축 예정지로 시장에서 주목받는 곳이다. 이는 4·7 서울시장 보궐선거에서 ‘재건축 규제 완화’를 대표 공약으로 내세운 오세훈 시장이 당선된 것과 무관하지 않다. 서울 도심 및 신규 택지를 통해 83만호를 공급한다는 2·4 대책이 나온 뒤 진정 국면에 접어들던 서울 부동산 시장은 4·7 서울시장 보궐선거 전후로 다시 과열되기 시작했다. 특히 올해 상반기 평당가 1억원을 넘어선 신반포역(1억792만원), 대모산입구역(1억472만원), 구반포역(1억379만원) 3곳은 모두 재건축 이슈가 있는 곳이다. 신반포역은 신반포3차·경남아파트를 재건축하는 래미안원베일리가 있으며, 대모산입구역은 올해 8월 입주한 디에이치자이개포(개포주공8단지 재건축)와 더불어 지난 1월 조합 설립 인가를 받은 개포주공7단지가 있다. 구반포역 역세권은 올해 이주를 시작한 반포주공 1단지(1·2·4주구)가 속한다. 올해 상반기 처음 평당가 상위 10위권에 들어온 잠원역 역세권에 있는 신반포8차, 신반포9차는 잠원동 일대 노후 아파트를 통합재건축하는 신반포4지구에 해당된다. 최은영 한국도시연구소장은 “수도권 광역급행철도(GTX)를 비롯해 공공재인 전철역이 자산 불평등을 강화하는 요소로서 영향력이 커지고 있기 때문에 이에 대한 역세권 개발이익 환수 모델을 만들어야 한다”고 지적했다. 박상혁 의원은 “정부가 역세권을 중심으로 도심 주택공급을 시도하고 있는데, 이 같은 도심 내 주택공급은 막대한 개발이익이 발생하는 만큼 공공기여 확대, 공공주택 공급 확대, 전매제한과 실거주 의무 강화 등 공공성을 최대한 강화해 개발이익이 소수 토지 및 주택 소유자나 개발업체에 사유화되지 않도록 방안을 마련해야 한다”고 말했다. 진명선 기자 torani@hani.co.kr

■분석방법 지리정보시스템(GIS)을 이용해 전철역을 기준으로 반경 500m 안에 있는 ‘역세권 아파트’를 분석 대상으로 하며 거래 건수가 없는 경우 0으로 처리했다. 역간 거리가 좁아 한 아파트가 두 전철역에 중첩되는 경우는 각각의 전철역에 동시에 반영했다. 3.3㎡당 매매가는 실거래된 모든 가격을 합한 뒤 면적을 모두 합한 것으로 나누는 방식으로 구했다.

Adblock test (Why?)