[매부리레터] 하락기에도 끄떡없는 부동산 투자법은 - 매일경제

"집 살 기회를 놓쳤다는 생각 때문에 눈물만 납니다."

결혼 3년차 신혼부부에요. 남편하고 결혼을 하면서 서울 투룸 빌라에서 시작했어요. 신축에다가 전세가가 저렴해서 정말 만족스러웠어요. 그런데 지난 3년간 집을 산 친구들이 부동산 상승 덕분에 자산이 불어나는 것을 보면서 허탈감이 커요. 작년에도 살 기회가 있었어요. 전세 만료를 앞두고 살까말까 고민했는데, 주변에서 집값이 너무 많이 올랐다고 떨어질때 사라고 만류하더라고요. 그래서 전세를 한번 더 연장했는데, 그사이에 봐뒀던 아파트가 2억이 뛰어버리네요. 도대체 우리는 언제 집을 사야할까요? 겨울이면 귀여운 아기가 태어날 예정이어서 마음이 더 급해지네요. (35, 도봉구 거주 A씨)

앞서 소개한 사례처럼 많은 분들이 집을 매수할 타이밍을 고민합니다. 2016년 시작한 부동산 상승장은 도대체 끝날 기미가 보이지 않습니다. 아슬아슬 집값은 계속 오르고, 이제라도 살까 말까 망설여지는 고민도 깊어갑니다. 투자의 기본은 쌀때 사서 비쌀때 파는거죠. 이를 판단하기 위해서는 지금이 상승기인지, 하락기인지를 파악을 해야합니다. 문제는 이를 판단하기가 매우매우 어렵다는 점이죠. 그렇다면, 도대체 내집마련 언제 해야할까요?

책 `내집없는 부자는 없다`(대치동 키즈 지음)에 따르면, 결혼·출산 등 생애주기별 이벤트가 주택 매수 시점에 해답이 될수 있습니다. 이 책의 저자는 금융위기 직전 첫 집인 성남 재개발 투자해 10년간 하락기를 보냈습니다. 그러나 이때 경험을 통해서 저자는 "(부동산 사이클에서)하락기를 찾기는 생각보다 쉽다"고 얘기합니다.

서울 아파트 매매 가격지수 추이. 2009~2015년까지 하락기를 겪은 부동산 시장은 2016년부터 상승 싸이클을 타고 있다. [자료 제공 = 한국부동산원]

◆하락기가 오더라도 집을 살수 있을까?

저자는 "지나가던 개도 부동산에 관심을 가지고 몰두하던 2007~2008년 초상승기에 성남 재개발을 산 후 하락장을 맞이했다"고 밝혔습니다. 2009년을 하락기의 시작이라라고 가정하면, 그 뒤 이 매물은 10년 가까이 하락하다가 2017년 재상승을 타면서 시세를 회복했습니다. 저자는 "쌀 때 사서 비쌀 때 판다라는 명제를 가지고 전체 13년 동안 가격 흐름을 살펴보면 주택 가격이 절대적으로 싼 시기는 무려 전체 기간의 3분의 2이상을 차지한다"며 하락기를 파악하는 것은 생각보다 쉽다고 얘기합니다.

그런데 문제는 하락기를 알더라도, 이때 진입하느냐 즉 `실행`은 또다른 차원의 문제입니다. 사실 이렇게 시장에서 집값 하락에 대한 전망이 팽배해서 부동산이 침체돼있을때 집을 사기는 대단한 용기를 필요로합니다.

"성공적인 내집 투자를 위한 시기는 예상외로 넓지만 대중과 반대로 행동해야 한다는 두려움이 있다. 그 어려움을 극복하기 위해서는 시황에 휘들리지 않는 생애주기를 활용한 부동산 투자를 실천해야한다."

생애주기 투자법은 바로 자신과 가족의 생애 주기에 맞춰 더 나은 환경으로 가기 위해 투자하는 부동산 투자법입니다. 저자가 밝히는 생애주기 투자법의 가장 큰 장점은 이것입니다.

결혼, 출산, 자녀 취학 등 개인 혹은 가족의 강한 동기부여로 매매가 결정되기 때문에 시장의 상황에 크게 흔들리지 않습니다. 생애주기에 따른 내집 마련의 결정은 집값 하락도 방어합니다. 보통 우리가 지금 사는 것보다 더 좋은 환경으로 이사를 가려할때 내집마련을 실행합니다. 더 좋은 교육환경, 더 넓은 집 등 가족들의 동기에 의해 결정하는 만큼 적어도 지금 거주지보다는 더 좋은 곳으로 간다는 얘기지요. 즉 이말은 최소한 지금 있는 것보다 자산적으로 더 높게 상승할 가능성이 큰 곳으로 옮겨간다는 것으로 해석될 수 있습니다.

◆생애주기에 따른 매수 타이밍

그렇다면 매수를 실행할 생애주기 타이밍은 언제일까요?

첫째, 신혼입니다. 저자는 "신혼은 인생에서 가장 자유롭게 거주지를 선택할수 있는 시기"라며 "자신의 첫 집을 마련하는 만큼 되도록 부동산에 관심을 가지고 여러가지 이야기를 최대한 많이 들으면서 결정하라"고 조언합니다.

둘째는 자녀가 유치원에 입학할 때입니다. 이때부터는 지금껏 내가 생각한 `좋은 집`의 조건이 아이의 눈높이에서 다시 살펴보게됩니다. 저자는 "안심하고 맡길수 있는 유치원, 안전한 주거 환경, 연계된 초등학교, 면학분위기 등을 고려해서 주거지를 선택하게 된다"고 말합니다.

셋째는 자녀가 고등학교 고학년에 올라갈때입니다. 저자는 "마지막으로 갈아타려는 강력한 동기부여를 제공하는 시기"라고 평합니다. 본격적으로 시작될 대입 여정에 앞서 아이를 어떤 중학교 학군에서 공부시킬 것인지를 고민하는 시기이며, 자녀의 학군, 친구들 학부모의 분위기, 면학 분위기 등등을 따지기 때문에 정말 신중하게 골라야 하는 시기라는 겁니다.

이때 생애주기에 앞서 2~3년 정도 미리 살것을 조언합니다. 미리 봐둔 지역에서 또 그만큼 좋은 아파트를 선점하기 위해서 충분한 시간을 갖고 철저하게 준비해야한다는 뜻입니다. 저자는 "미리 매수를 한 뒤에 부동산의 오르내림은 있을수 있지만 크게 걱정할 필요는 없다"고 설명합니다.

"그 사이 부동산 시장의 오름내림은 있을수 있지만 결국 매년 떨어지는 돈 가치만큼, 옮겨간 상위 입지의 가치만큼 나의 자산 가치는 올라가게 됩니다. 당부하고 싶은 점은 (부동산을 매수할) 시기가 왔을때 부동산 시장의 소음이나 다른 여러 일이유로 `그래 이렇게까지 안해도 괜찮아`하며 스스로 합리화하며 포기하지 말라는 겁니다."