[추석 이후 부동산] ②서울보다 더 오른 경기·인천, 그래도 관건은 ‘서울 접근성’ - 조선비즈

입력 2020.09.30 06:00

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다주택자와 법인 투자자의 세금을 강화한 7·10 대책 이후로 부동산 시장의 흐름이 한 차례 바뀌었다. 주택을 추가매수 하려는 움직임이 줄면서 일부 지역은 안정세에 접어드는 듯하지만, 소위 핵심 지역에서는 '똘똘한 한 채'를 선호하는 분위기는 더 강해지면서 신고가로 거래되는 사례도 속출하고 있다. 계약갱신청구권을 포함한 임대차 3법이 시행되면서 전세시장의 혼란도 이어지고 있다. 추석 연휴가 끝나고 가을 이사철이 본격적으로 시작되면 부동산 시장은 어디로 흘러갈까. 서울과 수도권, 지방 부동산의 흐름을 예상해봤다.

올 들어 경기·인천 등 수도권 지역의 아파트 가격은 강세를 보였다. 주택 가격 안정화 대책이 서울에 집중되면서 풍선효과를 누린 덕분이다. 하지만 수도권 대부분 지역을 조정지역으로 지정한 6·17 대책이 나온 이후로 분위기는 다소 바뀌고 있다.

부동산 전문가들은 서울 도심과 가까운 주택은 추석 이후로도 강보합세를 보일 것이라고 전망했다. 서울과의 접근성에 따라 순차로 집값이 오른만큼 조정기가 오면 외곽부터 수요가 빠져나갈 것이라는 뜻이다. 특히 서울 강남으로 접근성이 좋은 입지의 주택은 가격이 크게 안 떨어질 것으로 봤다.

◇ 경기도, 집값 오른 순서도 앞으로 전망도 ‘서울 접근성’順

30일 부동산 업계에 따르면 올 들어 경기도 아파트 가격은 서울 아파트 가격보다 더 많이 올랐다. 한국감정원에 따르면 지난 8월까지 경기도 아파트 가격 상승률은 1.08%였다. 서울 상승률은 1.02%였다. 같은 기간 KB국민은행의 조사 결과 역시 경기도의 상승률(6.53%)이 서울(6.25%)보다 높았다.

부동산 전문가들은 지금까지 상승세를 보여온 경기도 아파트 가격이 추석 이후로는 입지에 따라 방향을 달리할 것으로 전망했다. 서울 접근성이 좋은 곳은 강보합세를 유지하겠지만, 서울을 오가는 교통여건이 좋지 않은 곳은 약보합세가 나타날 수도 있을 것으로 봤다. 강보합세로 유지될 것으로 꼽힌 지역은 과천·판교·수원·용인·성남·하남 등이다. 모두 서울 강남 지역과 인접하거나 신분당선으로 연결되는 곳이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "1가구 1주택을 위한 규제가 이어지니 서울 접근성이 좋은 곳은 올 하반기를 지나 내년까지 상승세가 계속갈 것으로 본다"며 "이들 이외의 지역은 침체되거나 하락 전환할 가능성이 있다"고 말했다. 고준석 동국대학교 겸임교수는 "수·용·성(수원·용인·성남)은 신분당선 노선 역세권이라는 점에서 수도권 접근성이 좋다"면서 "서울 교통권에서 멀어지는 곳은 가격이 상승하지 않을 것"이라고 했다.

부동산 전문가들이 약보합세를 보일 것으로 전망되는 지역으로 꼽은 곳은 포천이나 가평, 파주 등이었다. 부동산업계 한 관계자는 "서울과의 접근성이 떨어지는 지역도 최근 상승세를 보였지만, 이는 덜 오른 지역의 ‘키맞추기’로 봐야 한다"면서 "수도권까지 주택 규제가 가해진 상황에서 추가 상승을 기대하기는 무리일 수 있다"고 했다.

다만 당장 서울 접근성이 좋지 않더라도 서울과 직결된 교통호재가 예고된 곳은 가격이 더 오를 수 있다는 전망도 있었다. 고양 킨텍스(KINTEX) 인근 장항동, 화성 동탄, 용인 기흥 구성역 인근 플랫폼 시티나 3기 신도시 등이 대표적이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "수도권 광역급행철도(GTX)가 들어오는 지역을 주목해야 한다"고 했다. 고준석 교수는 "3기 신도시 중 하남 교산의 경우 송파~하남선, 위례~과천선이 들어서 특히 인기가 있을 것"이라고 했다.

◇ 인천, 송도·청라 등 신도심 향방에 관심

인천은 서울로의 접근성과 송도·청라·검단 신도시 등 신도심의 향방이 부동산 시장의 키워드가 될 것으로 보인다. 신축 아파트에 대한 열망으로 구도심에서 신도심으로 이동하는 수요가 워낙 많았던데다 서울에서 이주하는 수요도 이들 지역에 몰릴 가능성이 크기 때문이다.

특히 송도·청라·검단 등지의 아파트 가격은 강보합세를 유지할 것으로 전망하는 경우가 많다. 송도는 GTX가 들어설 예정인데다 포스코 그룹 계열사와 삼성바이오로직스 등 대기업들이 입주했다는 점에서 가장 안정적일 곳으로 꼽혔다.

함 랩장은 "인천은 쏠림현상이 심한 곳"이라면서 "그동안 연수구를 제외한 지역은 선호도가 낮았다"고 했다. 그는 이어 "추석 이후로 인천 내 선호지역과 비선호지역의 양극화 현상이 두드러질 수 있다"고 덧붙였다.

◇ "전세시장은 강세, 청약시장은 실수요자 위주로 재편될 것"

경기·인천 등 수도권 지역의 전세시장 전망을 두고는 전문가들의 견해가 다소 엇갈렸다.

전세가격이 오를 것으로 보는 이들은 임대차 3법 통과 여파를 전세가격 불안의 가장 큰 요인으로 꼽았다. 저금리 시대가 도래하고 전월세 상한제 등이 도입되면서 전세 물량이 월세 물량으로 빠르게 전환될 것이라는 분석이다. 또 3기 신도시 청약 등을 노리는 임차인들이 유입되면 전세시장에 머무는 이가 늘어나는 것도 전세가격 강세를 전망하는 이유였다.

윤지해 연구원은 "3기 신도시 청약 대기자들이 거주요건을 채우기 위해 서울에서 수도권 지역으로 이사올 수 있다는 점, 월세보다는 전세계약을 찾는 이들이 늘어난다는 점 등을 고려하면 전세값이 요동칠 가능성이 있어 보인다"고 했다.

청약시장은 실수요자라면 노려볼 만하지만, 차익을 남기는 투자 목적이라면 신중하게 접근해야 한다는 목소리가 주를 이뤘다. 수도권 대다수 지역이 규제지역으로 지정되면서 분양권 전매가 소유권 등기 이후에나 가능해졌고, 이 여파로 분양권 투자 붐이 잠잠해졌기 때문이다.

함영진 랩장은 "실수요자라면 분양시장에 주목해야 한다. 차익보다는 거주 목적으로 분양받아야 할 것"이라고 했다. 윤 수석연구원도 "서울 접근성이 좋은 지역은 청약시장이 과열된 양상을 보이겠지만, 그렇지 못한 양주·검단 등 외곽지역은 재고주택이 늘어날 우려도 있다"고 했다.

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