3층짜리 1주택이었는데…‘옥탑방’ 때문에 다주택 양도세 - 중앙일보 - 중앙일보

지난 1996년 3층(필로티 제외)짜리 다가구주택을 지은 A씨 부부. 몇 년 뒤 옥상 물탱크실(약 9㎡)을 없애고 그곳에 약 30㎡ 규모의 옥탑방을 만들었다. A씨 부부가 거주하는 3층 방이 좁아, 각종 생활도구·잡동사니를 보관하는 창고 겸 자녀 공부방으로 사용했다.

[경제통]

이후 2015년 해당 건물을 판 A씨는 2019년 국세청으로부터 양도소득세를 더 내라는 통보를 받았다. 3층 이하 다가구주택은 1주택으로 간주하지만, 해당 건물은 사실상 4층이기 때문에 A씨를 '다가구주택'이 아닌 '다세대주택'을 소유한 다주택자로 봐야 한다는 이유에서다. 옥탑방의 면적이 전체 건축면적의 8분의 1을 넘기 때문에 층수 계산에 포함, 3층이 아닌 4층으로 간주해야 한다는 것이다.

주택 층수별 건물 유형 분류. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

A씨는 이에 불복해 조세심판원에 심판을 청구했다. “냉난방·상하수도·취사시설을 갖추지 않았고, 독립된 주거 형태가 아니기 때문에 옥탑방을 주택으로 볼 수 없다”는 게 A씨의 주장이었다.

전체 면적 1/8 넘으면 층수에 포함

하지만 조세심판원은 지난달 이에 대해 “옥탑방의 면적이 건축면적의 8분의 1을 초과해 건축법상 층수에 포함된다. 옥탑방은 한 울타리에 있는 주택이기 때문에 옥탑방 자체만을 가지고 주택의 독립성·기능성을 따질 이유가 없다”며 A씨의 심판청구를 기각했다.

A씨처럼 추가로 지은 ‘옥탑방’ 때문에 나중에 양도세를 추가로 부담해야 하는 사례가 늘고 있다. 2018년 서울지방국세청이 다가구주택이 1가구1주택 비과세 대상이라는 점을 이용해 세금을 탈루한 사례가 있는지 본격적으로 점검에 나선 이후부터다.

13일 국세청에 따르면 건축법상 다가구주택의 요건은 19세대 이하이고 주택 바닥면적이 660㎡ 이하면서 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하다. 다가구주택은 단독주택과 마찬가지로 건물 전체를 1주택으로 간주한다. 1주택자 지위를 가지면서도 임대수입을 거둘 수 있다.

반면 다세대주택의 경우 면적 기준은 660㎡ 이하로 다가구주택과 같지만, 층수 기준은 ‘4층 이하’다. 이는 ‘공동주택’으로 분류돼 소유주가 다주택자로 간주되고, 각종 양도세 특례를 받을 수 없다. 과세당국은 3층짜리 다가구주택에 기준면적을 초과해 지은 옥탑방을 세법상 주택으로 분류, 3층 건물을 4층 건물로 취급해 양도세를 중과하게 된 것이다.

관련 조세심판 청구 결정 2018년 이후 급증

실제 2019년부터 지난달까지 이런 이유로 다가구주택 소유자들이 조세심판을 청구해 결정된 사례가 총 15건이었다. 2010~2018년 9년 동안 이와 같은 양도세 조세심판 청구 심판 결정 건이 총 3건에서 갑자기 늘어난 이유다. 2019년 12월에는 다가구주택 소유자들이 "옥탑방 1칸 때문에 70% 양도세와 5~10억원 세금폭탄을 물게 됐다"며 서울지방국세청 앞에서 집회를 열기도 했다.

하지만 국세청은 과세표준 계산은 형식보다는 실제 내용에 따라야 한다는 ‘실질과세 원칙’에 따라 문제가 없다는 입장이다. 조세심판원도 관련 심판 청구에서 대부분 국세청의 손을 들어줬다.

국세청 관계자는 “해당 납세자들은 옥탑방이 지자체에서 인정하지 않은 무허가 건축물이고, 이에 따라 정식 주택으로 인정받는 게 부당하다고 한다”면서 “하지만 옥탑방으로 혜택을 누렸고, 건물 매각 등에서도 추가 이득을 봤기 때문에 그에 대해 정당하게 과세한 것”이라고 말했다.